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Die Rechtsfragen rund um das Mietrecht gehören zu denen am häufigsten gestellten. Hier wollen wir versuchen, einen kleinen Überblick über die Fragen bei Abschluß des Vertrages, den Vertragsinhalt und die Kündigung geben.
Ein Mietvertrag sollte schriftlich geschlossen werden - Wirksamkeitsvoraussetzung ist die Schriftform nicht. Nur die schriftliche Vereinbarung garantiert aber, daß beide Parteien sich über ihre Rechte und Pflichten einig sind. Einige Vermieter fordern von ihren Mietern, einen Fragebogen zu ihren persönlichen und finanziellen Verhältnissen auszufüllen. Dabei sind nicht alle gestellten Fragen auch zulässig.
Zulässig sind Fragen nach dem Nettoeinkommen, dem Arbeitsplatz und der allgemeinen wirtschaftlichen Situation des zukünftigen Mieters.
Unzulässig sind Fragen, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben. Dazu gehören persönliche Fragen nach der Familienplanung, der Staatsangehörigkeit, einem polizeilichen Führungszeugnis.
Zulässige Fragen müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden, auf unzulässige Fragen darf der Mieter dagegen, ähnlich wie der Arbeitnehmer im Vorstellungsgespräch, gefahrlos unwahre Antworten geben.
In aller Regel wird zwischen den Parteien ein Formularmietvertrag geschlossen, also ein Vertrag, der vorgedruckt gekauft wird und aus einigen Seiten Kleingedrucktem besteht. Dabei sind nicht alle dort getroffenen Regelungen wirksam. Wird eine Vertragspartei, in der Regel der Mieter, über die Maßen benachteiligt, ist die Vertragsklausel nicht bindend. Einige Beispiele aus der Praxis:
Die Kaution darf die dreifache Monatsmiete nicht überschreiten und darf in drei Monatsraten gezahlt werden.
Das Spielen eines Musikinstrumentes ist, auch entgegen anderslautender Bestimmung im Mietvertrag, jedenfalls zwei Stunden am Tag zulässig.
Die pauschale Vereinbarung von Renovierungsfristen ist unzulässig. Es muß nach Art der Wohnräume differenziert werden, etwa: Küche und Bad alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre.
Kleinreparaturen dürfen dem Mieter nur auferlegt werden, wenn die Vertragsklausel strengen Anforderungen entspricht: Es muß ein Höchstbetrag für jede einzelne Reparatur und ein Jahreshöchstbetrag vereinbart sein. Außerdem muß im Mietvertrag eindeutig geregelt sein, welche Gegenstände auf Kosten des Mieters repariert werden dürfen, so ist z.B. für Abwasserleitungen allein der Vermieter zuständig.
Vom Mieter vorgenomme Modernisierungen dürfen nicht zum Anlaß einer Mieterhöhung genommen werden, entsprechende Klauseln sind unwirksam.
Die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse muß schriftlich erfolgen und innerhalb der Kündigungsfrist dem Mieter zugegangen sein. Die Kündigungsfristen für den Vermieter betragen bei
weniger als 5 Jahren Mietdauer : |
3 Monate |
5 - 8 Jahre Mietdauer : |
6 Monate |
8 - 10 Jahre Mietdauer : |
9 Monate |
über 10 Jahre Mietdauer : |
12 Monate |
Die Kündigungsfrist des beträgt unabhängig von der Mietdauer drei Monate. Allerdings ist es zulässig, wenn der Mieter vertraglich für eine bestimmte Zeit auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Mit einem solchen Verzicht kann auch das grundsätzliche Verbot befristeter Mietverträge im Ergebnis umgangen werden.
Enthält das Kündigungsschreiben keine Kündigungsgründe und keine Widerspruchsbelehrung, hat der Mieter beste Aussichten, die Kündigung erfolgreich anzugreifen. Einzelheiten hierzu würden den Rahmen dieser Einführung jedoch sprengen.
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